פינוי-בינוי, סיכוי-סיכון

יום חמישי 04 בדצמבר 2008 05:31 מאת: אסתר זנדברג

רשויות מקומיות ששות לקדם מיזמי פינוי-בינוי משום שהם מושתתים על הון פרטי ולא על השקעה ציבורית. לעתים נדמה שפינוי-בינוי נהפך לאובססיה וכל מה שהוא "דירות ישנות" - דינו נחרץ לפינוי ולהרס

גם מאמינים אדוקים בשיטת פינוי-בינוי כתקווה הלבנה של ההתחדשות העירונית בישראל, כאבן דרך בעצירת הפירוור ובהגדלת הצפיפות העירונית, וכנדבך בשיפור תנאי הדיור באזורים עירוניים מוזנחים - יתקשו לקנות בעיניים עצומות את הכרזתה של האדריכלית סופיה אלדור, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, כי "בתהליך של פינוי ובינוי עיקר הזכויות והרווח הוא של בעלי הדירות הישנות". במקרה הטוב, ההכרזה היא תשדיר שירות לפרויקט שהיא מופקדת על קידומו, ובמקרה אחר, זוהי הצגה מגמתית של התמונה.

דבריה של אלדור מתפרסמים בכתב העת "פרספקטיבה" של עמותת האדריכלים, שגיליונו החדש מוקדש לפינוי-בינוי - אולי פרויקט התכנון והבנייה המשמעותי ביותר והשנוי ביותר במחלוקת בארץ מאז פרויקט "בנה ביתך" בשנות ה-70, וללא ספק פרויקט שהשפעתו על אופיין של ערים שלמות תהיה דרמטית לטוב או לרע.

תערוכה שאצר פעם האדריכל בילו בליך בגלריה של קמרה אובסקורה בתל אביב נקראה "בינוי-פינוי", כהתרסה על ההרס תחילה. חרף פוטנציאל ההתחדשות בשיטה - שעיקרה הרס מבנים ומתחמים קיימים לצורך תכנון ובינוי עירוני מחדש - הרי עיקר הרווח הגלום בה שמור ליזמי הנדל"ן, ולא לבעלי הדירות. יתר על כן, השיקול העיקרי מאחוריה הוא כדאיותה הכלכלית ליזמים, ולא איכות התכנון העירוני או התאמתו לאוכלוסייה הקיימת.

גבעת אולגה לפני (למעלה) ואחרי. תכנון מוצע: עירית סולסי ודרור גרשון. האופציה לשיפוץ ומיחזור הקיים אינה נחשבת לגיטימית

מיזמי פינוי-בינוי מאופיינים בתוספות מפליגות של זכויות בנייה לצורך הבטחת רווח ליזמים, לעתים רווח מנופח, בעיקר באזורים שערכי הקרקע שלהם נמוכים. פועל יוצא מכך הוא צפיפות דיור בלתי סבירה - וגבוהה בהרבה מאשר בפרויקטים דומים בחו"ל - ובנייה לגובה רב דווקא במקומות הלא נכונים ודווקא לאוכלוסייה מוחלשת. הסיכון הוא כפול: שאזורי פינוי-בינוי יידרדרו שוב, ולחילופין, שאוכלוסייה מקומית ותיקה תיאלץ לעזוב למקומות מרוחקים. במיזמי פינוי-בינוי טמון גם פוטנציאל כיעור לא מבוטל ופגיעה במרקמים קיימים ובעלי ערך מוכח.

מי יגן על "דיירים סוררים"

פינוי-בינוי הוא מדיניות תכנון רשמית של משרד השיכון מאז 1998. המונח מתייחס לתוכניות שבמסגרתן נהרסים אזורים עירוניים, בדרך כלל כאלה שמצבם הידרדר בעקבות הזנחה ממושכת או נבנו בזמנם ברמה ירודה, תוך פינוי התושבים ובהסכמתם. במקומם מוקמים מבנים חדשים בתכנון כולל חדש. הליכי התכנון והבנייה מתבצעים ישירות בין בעלי הדירות ליזמים. משרדי הממשלה והרשויות יוצרים את התנאים למימושם בסיוע כספי לתכנון ובאישור התוכניות. תוספת זכויות הבנייה במתחמים שהוכרזו לפינוי-בינוי היא המנוע הכלכלי של התהליך שנועד לפיצוי הדיירים בכסף או בדירות חדשות, למימון הבנייה עצמה ולדיור חלופי לבעלי הדירות בזמן הבנייה.

רשויות מקומיות ששות לקדם מיזמי פינוי-בינוי משום שהם מושתתים על הון פרטי ולא על השקעה ציבורית. לעתים נדמה שפינוי-בינוי נהפך לאובססיה וכל מה שהוא "דירות ישנות" - ולעתים זוהי כמעט כל העיר - דינו נחרץ לפינוי ולהרס; בין שאלה שכונות או שיכונים שבאמת מיצו את עצמם ואין דרך אחרת ובין שאלה מתחמי דיור מתפקדים, אבל האינטרסים הנדל"ניים סביבם גועשים.

ליזמים ולפרנסי הרשויות יש לא אחת עניין משותף להציג אזורי עיר קיימים כעלובים ללא תקנה רק כדי להכשיר את הקרקע להריסתם. מאמרה של אלדור ב"פרספקטיבה" מלווה בתצלומים מגמתיים של המצב הקיים מול הדמיה מצועצעת של פינוי-בינוי בעתיד בגבעת אולגה. ההעדפה האישית שלי היא שיפוץ ומיחזור של הקיים, אבל התחושה היא שאופציה כזאת כלל אינה נחשבת לגיטימית.

גם אם התערבות פחות אלימה כמו שיפוצים, הרחבות ותוספות בנייה היתה משיגה תוצאות טובות יותר לקהילה הקיימת, לסביבה ולערים עצמן - נדמה שהיא אינה מובאת בחשבון. השיח המקצועי והתקשורתי בשנים האחרונות בנושא בינוי-פינוי מתקיים בעיקר מהזווית הנדל"נית ונראה כמגויס כמעט באופן בלעדי לקידומן של תוכניות בנייה ומציאת דרכים להאצת התהליך ולסילוק מכשולים. בכנסת אף נחקק לפני שנתיים חוק "פינוי-בינוי-פיצויים", המאפשר הגשת תביעה משפטית נגד "דייר סורר" על התנגדות "בלתי סבירה" למיזם במקום מגוריו (מה שעלול להפוך גם בעלי דירות תמימים שרק רוצים להמשיך לגור בשקט, לאויבי הציבור).

לא בשיטת הבולדוזר

כך או כך, המקום המרכזי של פינוי-בינוי והשלכותיו הצפויות על מרקם החיים והמבנה הפיסי העירוני - וגם על הסביבה, הרס הוא לא בדיוק מעשה אקולוגי וידידותי לסביבה - מצריך חשבון נפש ודיון ביקורתי. עכשיו הוא זמן מתאים למחשבה, לאור העובדה שתהליך פינוי-בינוי נתקל בקשיים וכמעט שאינו מתקדם במאות מתחמים שהוכרזו, ולנוכח המשבר הכלכלי שיאט עוד יותר את התהליך.

כתב העת של עמותת האדריכלים ניצל את חלון ההזדמנויות לדיון מקיף בנושא ממגוון זוויות. לצד מאמרה של אלדור וכותבים אחרים בגיליון, מתפרסם גם מאמרו החשוב של האדריכל ברוך יוסקוביץ, לשעבר מהנדס העיר תל אביב ועורך-אורח של הגיליון, הכותב כי פינוי-בינוי אינו כלי פסול, אבל זהו גם "כלי מורכב ומרובה סיכונים, בעל פוטנציאל למחיר חברתי גבוה ולשינויים מהותיים במרקם הפיסי העירוני". למולו, הוא מצביע על אופציות להתחדשות עירונית שלא בשיטת הבולדוזר, כמו תוספות בנייה והשלמות בנייה, מיחזור שטחי בנייה באזורי תעשייה ועוד.

העניין שמגלה לאחרונה עמותת "במקום" בפינוי-בינוי הוא קפיצת מדרגה בהתייחסות לעניין. בעמותה מאמינים כי פינוי-בינוי הוא "אקט הרסני, דרמטי, קיצוני ובלתי הפיך", ומצינים שיש להשתמש בו בזהירות ורק במקרים שבהם אין כלי יעיל אחר. בד בבד הם רואים בתהליך עובדה קיימת ומבקשים לקדם באמצעותו יעדים חברתיים כמו דיור בר השגה, עירוב אוכלוסיות בעלות מעמד כלכלי-חברתי מגוון ומטרות חברתיות אחרות, כמקובל בפרויקטים דומים בחו"ל. יש לקוות שהקיפאון בפינוי-בינוי רק יועיל לכל הצדדים.